第11章 深圳这一站，远不是终点(6)

王石用“夹缝中求生存”来形容当年的经历。房地产属新兴行业，准入门槛低也是王石进军地产市场的一个主要原因。在深圳，只要一个公司投标拿到地了，这块地的经营权就归属这个公司，如果公司有三块地，这个公司在这个行业上就可以站稳脚跟了，而恰好房地产商在深圳除了有一个深深房之外，没有一个全国的品牌。基于这样的判断，王石最后选择了房地产。

万事开头难，王石第一次投标那地的经历几乎可以用惊心动魄来形容。1988年11月，威登别墅的拍卖会上。参与竞标的公司很多，因此在拍卖的开始价格一路飙升，渐渐的很多对手纷纷落马，最后只剩下万科和另外一家公司竞争。两家公司轮流叫价互不相让，较量进入了白热化阶段，万科是志在必得的，可是对方也不肯示弱。在千钧一发之际，王石在拍卖官每次50万元的基础上，大声喊出了一个跳升的价格——2000万！

“2000万一次——”

“2000万两次——”

这时王石的心都要提到嗓子眼了，终于对方放弃，一锤定音，万科以2000万超高价赢得了这块地，获得进军房地产市场的准入证。

按照拍卖的土地成本计算，楼面地价已经高于这块土地周边的住宅产品的平均售价。换句话来说，按市场价，把附近的住宅楼买下来，拆掉再重新建的土地成本价都低于万科获得的这块土地的价格。

在签订土地出让合同时，负责拍卖的官员瞪着王石，劈头就是一句：“怎么出这么高的价？简直是瞎胡闹。”

在很多人眼里，王石的举动就是疯子。一度，万科团队的主流派视这张入场券为“烫手山芋”，建议毁约，“不执行同国土局签订的合同，大不了交些罚金，否则高地价的经营压力太大。”

可此时，王石却“一意孤行”，他早已下定决心，不仅不能毁约，还要继续竞标拿第二块地。

一个月之后，天景地块推出，通过投标，万科再次夺得。从此，深圳地产界，冲出了一匹无人敢轻视的黑马，那一年，王石37岁。

话说王石的这2000万是从哪里来的呢？

2．“摆地摊”买股票：成功上市

事实上，1988年11月21日，深圳市政府批准万科的股份化改制方案，中国人民银行深圳分行批准发行万科股票，现代企业公司（万科的前身）以净资产1324万元折合1324万股入股。

彼时，股票只能在“老三家”的柜台交易。因此，万科首次公开发行股票是在1988年12月，发行2800万股，募集资金2800万元。

春江水暖鸭先知，万科首次尝到资本市场的甜头。后就高姿态以2000万元的报价，一举拿下威登别墅地块。

而万科正式上市是在1991年，这其中也发生了让人啼笑皆非的事情，譬如摆地摊儿卖股票。

1991年1月初的一天，伴随着淅淅沥沥的小雨，深圳蛇口菜市场笼罩在一片灰蒙蒙之中。

时任万科集团副总经理的孙璐一大早就背着一个黑色提包出门了。撑着伞一路直奔菜市场，那天不是星期天，也不是休息日，他去菜市场也不是为了买菜。他到那里是想找个摊位摆摊，因此他到达菜市场后直接找到菜市场工商治理所。

“什么？你想摆一个摊位卖股票？”工商所的同志听他讲完来意后，觉得很稀奇，诧异地看着他。

可是，孙璐一脸严肃的表情，没有丝毫戏谑或者癫狂的成分。工作人员只得摇头苦笑着给他批了个位置……

就这样，没有证券市场大屏幕显示屏上跳动、闪亮，没有轰轰烈烈的开盘仪式。跻身在菜市场瓜果蔬菜和卖杂货的小摊旁，孙副总经理把印好的票卷从兜子里拿出来，摆在摊位上。随着“卖股票咧，万科的股票咧……”一声叫卖，万科的股票算是正式“上市”了。

显然，面对如今市值万亿的万科来说。彼时的“上市”之路显得原始而让人忍俊不禁，流传至今甚至带点戏说的成分。

彼时的国人，对那些钱生钱的虚拟概念，从内心深处也尚存怀疑和抵触。因此，用最原始的摆摊方法卖股票，也算是万科无奈之中的一次营销策划。

但就是通过到菜市场摆摊，万科一步一步完成了股票的推介认购。在该月的29日，万科正式在深圳证券交易所挂牌交易，代码0002。由此踏上了万科万亿市值的征程。

从股份化重组到股票发行，从上市交易到市场监管，万科摸着石头过河，神经时刻为资本市场一系列复杂的规则而跳动。

上市打通了融资渠道，万科建立了相对完善的公司治理结构，推动了其第一轮扩张。是万科发展历程中最为要害性的选择。上市打开了资本市场的大门，从此接受过资本洗礼的万科开始频频和资本亲密接触，而在资本的指引棒下，万科也开始起飞。

带点阴差阳错的味道，王石由此一夜之间变成中国第一批股份制企业的总经理。

1991年6月，万科通过配售和定向发行新股2862万股，集资1.27亿元。怀揣这笔资金，万科来到十里洋场上海滩，成功开发了万科在上海的第一个项目——上海西郊花园，艰难挤进上海市场，也开始了万科第一轮全国化的跨地域扩张。

在那个非凡时代的菜场摆摊“上市”，于万科而言意义深远，于房地产行业而言意义更为深远。

当年美国宇航员阿姆斯特朗在月球上踩下第一个脚印时曾说：“我的一小步，是人类发展的一大步。”套用过来也可以说：“万科上市是万科的一小步，却是房地产行业发展的一大步。”

万科上市，不仅为资金密集型的房地产行业找到了一条宝贵的资金渠道，而且开创了一条房地产企业做大做强的路径，由此树立了房地产企业走向规范化治理的一个标杆。

榜样的力量是无穷的。继万科之后，广东房地产界凭借“上市”的路径迅速崛起了合生、保利、富力、碧桂园等一大批巨头，越来越多的房地产企业开始效仿前人走过的路子而借道资本市场。风起云涌的上市浪潮不仅席卷A股，还流传到香江。

时间拉回到2008年之后，“上市”对于房地产企业来说，已经成为生存发展的必由之路。如今的房地产圈内流行这样一句话：上市并不意味着一劳永逸，但不上市则肯定出局。

根据统计，截至2008年1月9日，A股房地产板块企业数已经达到121家。

重审过去，当年万科戏剧性的摆摊买股票，却在无意之中，成为房地产资本整合中的先见之举。万科作为第一家上市的房地产企业更充当了同行业启蒙者的角色。

上市万科一举进入了高速发展期。

3．抢占上海滩：一炮走红

万科一向以建筑城乡结合部的低密度式建筑产品出名。而事实上，这种多城市的、分散规模的非主流市场操作模式的形成，却是无奈之举。

从1988年万科在深圳用昂贵的代价获得房地产行业的“入场券”，到1996年8年间，万科在深圳只开发了天景花园、威登别墅、万景花园、荔景大厦四个项目，总建筑面积不到9万平方米。福景大厦和海神广场，曾一度停工，处在烂尾的边缘。由于号称“拿地从来就没找过市长，也不准备找市长”的万科式规范和“死板”，曾经介入过的深圳雅园路口的四块地、长安路口的三块地、翠竹路口的两块地、当时市政府对面的“黄金宝地”等等，最终都被同行夺走。

那几年里，王石经常在思考的一个问题是“下一块地在哪儿？”王石时常被这一问题困扰，1992年抱着全国经营战略眼光的万科集团决定进军上海滩。

七宝镇是在上海考察的第一站。1992年8月的一天，在万科上海总经理的陪同下，王石驱车前去考察。王石来之前，那位当引荐这块地的人把这块地吹得天花乱坠：那里位置很好，风景优美，视野开阔，面积达500亩，是上海市区绝无仅有的一块“宝地”，听到如此多的溢美之词，王石不免心动了。决定前去看看，打开车门，缓步下车“蓝天白云，一望无际的稻田”映入眼帘，好一派田园牧歌似的秀美风光，可就在王石还没来得及欣赏这葱葱郁郁的稻田时，突然一阵轰鸣声——一架客机呼啸而过。接下来，每隔10分钟或15分钟就有飞机的轰鸣声。

“哦，明白了，这是一块机场航线上的稻田。”王石立马做出了判断，目测来看，稻田距机场的位置不会超过1500米。

从居住环境上讲，噪音污染无疑是致命性的硬伤。烈日当头，王石双手叉在腰上，一动不动，足足在田埂上站立了两个小时，眼前美景晃动，飞机螺旋桨巨大的轰鸣声不时地从远至近，呼啸而来，冲击着他的耳膜。王石边看边自问自答道，“我就知道这块地有硬伤，否则怎会轮到万科来挑选？”

但是最终，王石一咬牙，一跺脚还是决定拿下这块地。这也就有了上海万科城市花园楼盘。

然而就是这块外人看来绝对不适合居住的地块在王石的精心策划下，建成后不久即创造了上海万科城市花园销售大热的传奇。优良的建筑设计和品质，独具匠心的营销策划案，一时间，让上海万科城市花园甚至成为上海市民街头巷尾谈话的热题。人们像买股票一样提着大量的现金，涌入上海国贸的售楼处，挑选此处的房屋。

当被问到为何万科城市花园能战胜众多位置好，品质也不差的竞争对手脱颖而出的时候，王石总会嘴角上翘，眼里闪过一丝有点狡黠的微笑。“商业秘密！”若再追问，也只能得到这个高深莫测的答案。

在房地产界，至今流传着几个版本的关于万科花园销售时经历的小故事。

其一，传说有一个截瘫患者，住进上海万科城市花园不久，有一天在睡梦中被一阵飞机的隆隆声惊醒，慌乱中他一下从床上跳了下来，多年的截瘫竟然不治而愈。这个段子后来还成了楼盘的一个卖点。

其二，售楼小姐正带着客户看房，忽然有飞机飞过，小姐马上大声说道：“看，这就是上海现代化的标志，今后坐在家里你就能感受得到。”

其三，上海城市花园销售部售楼厅里每天都会听到业余男高音的嘹亮歌声，好像是在炫耀：我又成交了一套三房两厅。这个人就是售楼冠军刘善本。刘善本接待客户热情洋溢、礼貌大方，讲话底气足，像受过训练的播音员。请教其唱歌售楼的秘诀时，他笑眯眯地说：“有什么秘诀？飞机过的时候我不唱歌怎么办？尤其图154飞过的时候，太可怕了，大地都在颤抖啊，我只好提高嗓音。”

事情都是双面的，当你把握住事情的主要方面的时候，也就把握住了成功的秘诀。上海万科城市花园的成功，某种程度上改变了万科发展的轨迹，它让王石意识到了城乡结合部住宅开发的无穷潜力，并逐步在全国开始复制。

4.蹩脚的位置，高额的回报

古语曾云：心远地自偏。熟悉王石的人都说：王石一直与现实生活保持了一定的距离。而落实到万科的房子上，基本都建在城市的郊区，地理位置不算理想，却是一种无奈的选择。

地产商在选地时，第一考虑的是地点，第二考虑的是地点，最后考虑的还是地点。而王石的性格耿直傲气，一直不善于政府公关，不善喝酒的王石早年也曾笑言：最害怕陪政府官员。因此，从1995年，万科大举角逐房地产市场开始，就一直拿不到好地。同行们在各大城市的中心风风火火地打桩运沙时，万科只能在郊外开辟自己的战场。

王石从小在城市中长大，当然明白城市人的居住心态，上海早就流传着“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的说法，在北京五环和三环的房子差价竟然可达到万元。因此，对于房地产来说，好的位置等于大把大把白花花的银子。可王石却并没有因此而服输，他硬是把这一劣势变成了优势。

以深圳举例：

深圳万科城市花园是万科在1995年的第一个远郊地块，位于深圳香蜜湖，在深圳如今这是一个人人耳熟能详的地方。在1995年这里还是一片荒地，是真正的郊区。万科当时拿到这块地，美人看好它的售卖前景。一平米能卖到3000多元就不错了。很多人这么说，但王石另有自己的一番看法，在期房的售卖阶段，就把房价定在了5000多元一平米，这俨然和市中心的房价没有什么区别。很多人都说王石“疯了”，这一定价让销售人员都觉得悬，都是心理提着一块石头到了售楼现场。可出人意料的是，这块房子卖的非常顺利，价格还一路攀升。到房子入住后，不久就涨到了一万多一平米，这简直是一个不可思议的数字。十多年过去了，深圳万科城市花园俨然已经成为深圳的经典高档小区，并且以自己的名气吸引了众多房地产商在此开放楼盘与之为邻，使香蜜湖远近闻名。

而在1999年万科开发的深圳龙岗坂田项目又是一例。这片楼盘就是后来着名的万科四季花城，地点更是偏得离谱，偏到深圳的关外去了，深圳的房价以一道关为界限，关里关外房价简直是天壤之别。四季花城不仅位置偏，而且交通也非常不方便。远处是农田一片，周围是一片低矮的农民地房。可是，万科却置这个事实不顾，期房一次就卖到3000多一平，价格基本与关内的房子持平。这几乎是不可理喻的价格，但是更不可理喻的是在小区落成后，万科又把房价提到5000多元，还促成了各种公交车进出此地，让小巴士在坂田不停穿梭，一下子在关外的荒地上缔造了一个新的城市中心。这不得不说是一个传奇。

也许王石早年还为拿不到城市中心的房子而烦恼过，但是这早已经不是问题。剑走偏锋，万科硬是凭借在城市边缘建造的房子，最终为自己赢得了房地产第一品牌的地位。

七．并非坦途：风雨兼程

万科当年进军地产的口号是“做中国地产第一品牌”雄心勃勃可见一般，然而，万科进军地产的路并非坦途。

拿不到好地，位置蹩脚，遭遇楼市泡沫、房屋初期的质量问题……一系列问题摆在了万科人的眼前。让他们在通往光荣与梦想的路上阻力重重。

1．“楼市泡沫”来临

1992年3月，对于深圳，正像歌里唱的那样，是一个万象更新的春天。改革开放的总设计师，87岁的邓小平再一次踏上了深圳这块土地。并发表了重要的南巡讲话，在讲话中老人家在讲话中总结了改革开放十几年的经验，充分肯定了改革开放后中国经济所取得的进步，他再次鼓励全国人民：“要敢闯”、“胆子要大一点”、“步子要快一点”。一时间，这一伟大的讲话，如滚滚春雷，响彻960万平方公里的华夏大地的每一个角落，如一缕春风，瞬间吹遍大江南北。

逼人的形势、难得的机遇，老人家的指示给激进的人吃了定心丸，给稳健的人以鼓励，给保守的人以鞭挞，也给所有的人指明了方向——-搞活经济是唯一的出路。在讲话精神的鼓舞下，人们都意识到了，这是一个难得的发展机遇。于是，各地政府纷纷考虑如何加快本地经济的发展步伐问题。全国上下都变得热血沸腾、雄心勃勃，拉开了一副大干的架势。

北海，大西南的门户，对内辐射西南各省，对外连接澳洲和东南亚各国，况兼天然良港，有漫长而优良的海滩，拥有是得天独厚的地理自然条件。

喜欢《行者王石》吗？喜欢朱仰晴,樊俊杰吗？喜欢就用力顶一下吧！