第44章 家居装饰类(1)

1.购房指南

商品房

选购商品房需要注意以下几点：

1.房屋结构。房屋的框架结构决定了房屋的耐用性和安全性，一般有砖混结构和砖木结构等，并具有抗地震设计。

2.房间布局。布局应实用、舒适、经济、合理，符合家庭成员的居住特点，并且通风、采光也要好。

3.配套设施和材料情况。房屋的建筑及装饰材料、厨房设备、卫生设备、水、电、煤气设施情况都要充分考虑，高层楼房还要考虑到电梯情况。

4.生活配套设施情况。要具有方便完善的道路、商业服务、文化教育、邮电通信等设施。

5.房屋外观。包括房屋色彩、造型、建筑风格等。外观设计既要合理又要美观，有独特个性和民族情调。

6.房屋之间的间距和层次。不同房屋之间的距离、布局要合理，不能影响通风及阳光照射，房间的层次高度和位置要好，视野应尽量开阔。

7.房屋所属地段情况。要充分考虑房屋所处的地理位置、交通条件以及周围的人为环境对工作、生活是否有利。

8.环境情况。房屋应卫生状况良好，周围有适当的绿化，并充分考虑这一地区空气污染、水质污染和噪声污染等情况。

小贴士：辨识样板房使诈

样板房是经过专门设计的，它的尺寸和结构可能与图纸上的大小不同，开发商可能会把开间放k.——些，客户不懂其中奥妙，就会上当。

一般住房中的厨房和卫生间是比较小的，样板房中可能会放大，造成实际情况与客户的感觉不相符的情况。售楼人员介绍时，往往忽略真实情况，夸夸其谈，使人上当受骗。固此在看房时应用尺量一量，认真比较，可带上内行人去看房，防止上当。

精装房

买了带装修的新房，走进去常常会看得眼花缭乱，不知从那里开始检查。其实只要掌握了以下方略，对开发商提供的交房标准一一加以对照，验收就可以轻松无虞地进行了。一般需加入注意的地方如下：

1.窗户。在验房时最常遇到、最令人头痛的要算是窗户渗水问题。因此，必须验清窗台、天花板、墙壁和浴缸是否有渗水。倘若家具搬入屋后才发现渗水，维修起来就更麻烦。方法是用水管喷射外墙10分钟或以上，然后看窗台上会否出现水渍。此外，还要留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。

2.墙壁。环视墙身或用手触摸，便可看出墙面是否平整洁净、油漆功夫如何。若油漆没有顺同一方向漆，便会出现若隐若现的“路轨”，影响美观性。墙身如出现裂纹，表示油漆功夫马虎。相关位置要留有空调管孔。踢脚线看木条驳口是否平滑。

3.地板。看看地板是否起翘，听听地板是否空心。地板铺设修边也不容忽视，尤其角位及近门位置，宜多加留意。

4.卫生间。浴缸里放半缸水浸过夜，隔夜便知浴缸会否渗水及是否出水顺畅；与楼上业主协商，用同样方法，便知天花板是否会渗水。更要注意贴近浴室的外墙是否起泡及油漆剥落。座厕、洗面台打磨装饰是否光洁平滑？最忌出现裂纹或刮花痕迹。浴室或厨房门口的地板与厅的地板接口位应铺麻石或地云石制条（俗称吸嘴），一方面可起修饰之用，另一方面可避免水渍外溅。要留意地面倾斜位是否去水顺畅。

5.厨房。查验厨房结构应验清楚厨具是否有崩裂、刮花、搪瓷脱落等情况。橱柜柜门是否开闭自如，螺丝有无脱落。镶嵌橱柜柜门时，如门铰位置有所偏差，会出现门铰不平的情况。

6.结构。结构不能乱改，若购买的是二手房，要看露台是否被改为厨房。把露台改为厨房，若水管接错，后果堪忧。至于更改结构、拆掉主干墙等，更可能危及建筑物安全。

7.电路。应留意单位内的电路有无更改，电线容量是否足以负荷电器设备。墙上的电源面板（开关、插座）是否足够，位置是否合理，厨、卫的电源是否安全。

巧识卖房广告陷阱

按照有关管理规定，报纸刊登房地产广告，必须要求刊发广告的开发商或广告代理商提供完整的项目立项、销售手续文件，并且在广告中标出销售资格证号。在广告中打出这样的销售许可证号，说明项目已具备上市条件，在立项和日后办理产权手续方面不会有较大的偏差。

但是个别广告主为通过报社手续审核，采取伪造等手段，冒用其他项目证号，有的甚至将编造证号在广告中打出来，以此欺骗客户。为保险起见，购房人在了解项目期间，应当委托经纪人或律师对其项目的所有手续进行核实。

有些广告主甚至做虚假广告来诱导消费者，一般在广告中如有以下情况，消费者应多加注意。

以语言定性不定量和醒目的图文制造视觉冲击力，来设计文字陷阱。用含糊的语言和没有比例的图示缩短实际距离，来设计化妆陷阱。将楼盘中最次部分的价格作为起价，在广告上标明低价格，来吸引买主，造成价格错觉陷阱。利用买主对绿化面积不敏感的心理，虚报销售面积、绿化面积、配套设施以及不标明是建筑面积还是使用面积等来设计面积陷阱。

看售楼书的技巧

为了推销房屋，开发商为自己精心制作了一种印有房屋图形以及文字说明的广告性宣传材料，这样的材料就是售楼书。

售楼书分为外观图、小区整体布局图、地理位置图、楼字简介、房屋平面图、房屋主体结构、出售价格以及附加条件（如代办按揭）、配套设施、物业管理等几个方面。有了售楼书购房者便可以有针对性地对房屋进行初步认识。例如购房者通过看外观图、小区整体布局图，可以初步判断楼宇是单体建筑还是成片小区，或是高档、中档还是低档，用途是居住、办公还是商住两用。购房者通过看地理位置图对楼宇的具体位置会有初步了解，同时对房屋的价格也会有一个大概的概念。购房者还应看清楚楼房的地理位置图是否是按照比例绘制的，如果不是按比例绘制的，这样的地理位置图将会导致购房者对地点的选择形成误导。有了房屋平面图，就有利于购房者选择设计合理、适合自己居住或办公的房型。

很多人在看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕买了房子以后，不像售楼书中所描述的那么美好。根据法律规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确地写到后面的商品房销售合同中。

如果消费者认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中所说履行义务，就向开发商提出把售楼书的内容写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照商品购销合同里约定的条款履行义务，就要承担责任。

商品房的价格构成

商品住宅的价格，由下列项目构成：

1.土地使用权取得费。商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用，拆迁安置补偿的净支出，以及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

2.前期工程费用。包括勘察、规划设计、项目可行性研究费用以及施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。

3.建筑安装费用。包括直接支付给建筑施工企业的工程建筑安装费用和施工管理费用等间接费用。

4。基础设施建设费用。包括建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通信、绿化、环境卫生等的建设费用。

5.公共配套设施建设费用。包括建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。

6.管理费用。指开.发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。

7.销售费用。销售费用是指在销售环节当中发生的广告宣传费、中介代理费等。

8利息。利息是指为建造商品房，房地产开发商向银行借取资金的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品房建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利润率和开发项目的具体情况确定。

9.税金。包括固定资产投资方面的调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

10利润。以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。

具体到每一套商品房，其价格的估算在上述基础上还应加上商品房差价，包括商品房结构、质量、楼层、朝向、地段差价等。

下列费用不得计入商品住宅成本：开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用；企业的赞助、捐赠支出以及其他各种与开发经营无关的费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；国家规定不得列入成本费用的其他支出。

小贴士：住房面积的相关名词

在计算住房面积时，往往需要使用一些专业名词。

1.套内使用面积，是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。具体如下：套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、储藏室、卫生间、厕所等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积，不色括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。

2.套内建筑面积。是套内使用面积与套内墙体面积以及阳台建筑面积之和。

3.套内墙体面积。是套内使用空间周围的I：护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分割墙和套与公共建筑空间的分割墙以及外墙等共有墙，均按照水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按照水平投影面积全部计入套内墙体面积。

4.实用面积。即套内建筑面积。

5.地毯面积。即套内使用面积。

购买商品房的步骤

在购买房屋的过程中，消费者应该选择最佳购房时机，详细调查欲购房屋的情况，了解购房所涉及的法律问题和购房所应办理的各种手续，深思熟虑后再做出购房决策。个人购买商品房一般要经过以下几个步骤：

1.制订购房预算。购房者在购用自住房屋时，必须根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及向亲友借款等因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。

2.收集购房信息。购房者初步确定了购房意向后，要大量收集有关房源的信息。对于收集到的大量房地产信息，购房者还要进行仔细的分析和筛选。对广告宣传中的虚假成分，购房者要有辨识能力，以防上当受骗。

3.查询房地产商的合法性。房地产商在销售商品房时应具备“五证”即<国有土地使用证）、（建设用地规划许可证）、<建设工程规划许可证）、（建设工程施工许可证）和（商品房预售许可证）或（商品房销售许可证）。

4.进行实地调查。要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，房屋的附属设备是否完备，房间的隔音效果如何，内部设计是否合理等方面进行仔细考察。对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。在实地查看过程中，对于购房者无法调查的情况，或在某些方面存在疑问，还可以直接向现场的售楼人员询问，真正做到心中有数。

5.签订房屋买卖合同和其他合同。购房者的前期调查了解工作完成之后，对欲购房屋满意，就可以与房地产商具体签订房屋买卖合同了。购房者在签订合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房购销合同的规范文本，以防在合同中出现欺诈行为。

6.办理房屋产权过户登记手续。购房手续的最后一关是办理房屋产权过户登记，领取房屋及土地的产权证明，至此购房全过程结束。

房屋不能买卖的情况

房屋买卖是指房屋所有权人将其合法拥有的房屋以一定的价格转移给他人的行为。在房地产市场上，并不是所有的房屋都可以买卖。不可买卖的房屋包括以下几种：

第一，房地产开发公司以出让方式取得的土地使用权，但未取得土地使用权证书，未按土地使用权出让合同约定进行总额在25Z以上土地的投资开发，以及买卖房屋已经建成，未持有房屋所有权证书的房屋，均不得进入买卖市场。

第二，没有房屋所有权证书（产权证）的房屋，也不能进入买卖市场。

第三，依法收回土地使用权的，其所建房屋不能进行买卖。

第四，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不能买卖。

第五，权属有争议的。房屋的买卖是以卖房者对其欲出卖的房屋享有确定的权利为前提的，权属有争议的房屋，其权利不能确定，因此不能买卖。

第六，在未经其他共有人书面同意的情况下，共有房屋不得出卖。共有房屋是指房屋的所有权为两个或两个以上的权利人所共有的房屋。

第七，法律、行政法规规定禁止房屋转让的其他形式。

总之，购房者在购房时，一定要对所购房屋涉及的各方面的情况进行全面调查，不要轻信某些推销员和广告的片面宣传。若不能确定，可聘请专家或专业机构提供帮助。

最适合个人购买的几类住宅

从方便生活、易于升值的角度来说，地理位置好的住宅适合个人购买。地理位置好的住宅一般是指住宅的位置靠近商业区、学校、医院、车站等，保证居民出行、购物、子女入托入学、就医等的方便。地理位置好的住宅，也是日后最易出售、出租，并且能卖得好价钱的住宅。当然这样的住宅价格也会贵点，在购买时，需要考虑自己的经济实力。

从价格的角度来说，价格低廉是所有购房者追求的目标，但不要只因价格低而购买，要综合考虑，以免给日后的生活带来不便。

从发展的眼光看，位于高速公路附近的城郊和位于地铁附近的市区，都是住宅极易升值的宝地。

买现房好还星买期房好

购买现房具有较强的安全性和直观性。购房者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、区位、室内格局等各个方面进行详细的了解，将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较，做到心中有数。不必为房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担心，可避免购买期房可能带来的风险。

购买现房如果要说有什么不利之处的话，就是与期房相比，现房的价格要高一些。另外，当房地产市场比较火爆，房地产项目供不应求时，现房的房源将会比较少，急需购买现房的消费者所选择的余地较小。

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