第46章 家居装饰类(3)

购房者可能在开发商提供的现房中找不到自己喜欢的楼层、朝向，又因不急于进住，而选择期房。当然，有些开发商促销房打出的大折扣也吸引了一些购房者，但未实际交付的商品房存在种种不确定的因素，会影响购房者预期的权利，因此在购买期房时，以下工作是必须要做的：

1.看项目。对于开发商精心选取的小区名称，如这个园、那个苑，这时不要轻易被迷惑。

2.看地理位置。所有房地产广告都会给出个位置示意图，示意图上的江湖、山川看起来会很漂亮，而现实中往往不是爿啉。

1i臂《肿So应弄明白是均价还是起价。

4.看外观图。一定要识别外观图，究竟是实景图还是效果图，对电脑拟制的一定要小心，如有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷得多。

5.看开发商。看房地产广告时，一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得信赖，不了解千万别轻易购房。

6.看优惠。优势与优惠广见报端，其实一点小优惠对大量的购房款来说不算什么，应避免为蝇头微利而有大损失。

7.看资质证号。如果广告中没有资质证号，只说保证产权，则千万不能买。授予产权是一种政府行为，开发商的口头“保证”是不可靠的。

8.看按揭。要根据自己的经济状况选择付款方式。很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，应向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细计算哪种方法合算。

9.看合同。购房者在与开发公司洽谈达成协议后，双方应签订由房屋管理部门统一印制。工商管理部门监制的<商品房预售合同），在该合同中应明确所购房屋的价款、付款方式、装修装璜标准、交房期限、房屋面积、楼层、朝向、户型等，并明确违约责任。

二手房交易十项注童

二手房交易需要注意以下内容：

1.房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易对买受人来说有极大风险。房主可能有房产证而已经将其抵押或转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

Z.房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如继承人共有、家庭共有、夫妻共有，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未经其他共有人同意，一般是不受法律保护的。

3.交易房屋是否在租。有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁事实时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视。

4.土地情况是否清晰。二手房中买受人还应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一间房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用10多年，对于买受人来说，如果还按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量，就有点不划算。

5.市政规划是否有影响。有些房主出售二手房，可能是已了解该房屋在5N10年内就要拆迁或者房屋附近要建高层住宅，可能影响房屋的采光、价格等市政规划情况，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

6.福利房屋是否合法。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上国家有规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法规冲突。

7.单位房屋是否侵权。单位的职工住房一般分为成本价住房和标准价住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房，单位一般享有部分产权，职工在转让时单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些，就可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

8.物管费用是否拖欠。有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有欠费买受人有可能要全部承担。

9冲介公司是否违规。有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

10.合同约定是否明确。二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等，均应全面考虑。

小贴士：识别二手房质量

打开水龙头观察水的质量、水压，确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；打开电视看一看图像是否清楚，观察户内外电线是否有老化的现象；观察小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务及各项收费标准。

房屋买卖合同的主要内容

根据<城市房地产转让管理规定）和房屋买卖管理的有关规定，房屋合同应包括以下主要内容：

1.合同双方当事人。包括买卖双方的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话，如果有委托代理人的话，那么还包括委托代理人的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。

2.有关房屋的情况。主要包括以下内容：房屋的坐落位置；所买卖房屋的面积，应注明实际建筑面积和所分摊的公用建筑面积分别为多少；房屋是现房，还是预售的商品房；房屋配套设施和装修标准。

3.房屋的价格及付款时间的约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单位价格乘以所购建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付给卖方。

4.交房期限。卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。买方应从实际接收房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，卖方应给予必要的协助。

5.权利担保。卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财产纠纷，保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如果房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷，则由卖方承担全部责任。

6.违约责任。买卖双方都应切实履行合同中所约定的义务，如果买卖双方有任何一方违反合同约定，则应承担违约责任。

购销合同中的不可抗力条款

在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如地震、发洪水等是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任。

如果不是这种情况，就不能约定为不可抗力。一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，契约协定后政府颁布的法规和原来不同，施工配套的批准和安装的延误，都被认定为不可抗力。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款的约定一定要紧紧把握住3个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况，将其限制在最小的范围内，不要扩展。否则，延期交房的时候，开发商都可以声称免责。

购房时会遇到的法律风险

可以说，购房人买房和开发商售房的关系中，市场风险大部分要由购房人承担。这些风险有：

开发商隐瞒其无开发资格或无商品房、无预售许可证等事实，对外销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质较差，且无诚信可言，这样购房人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋。

开发商恶意搭售商品。对于“缩水”的商品房，一个最大的麻烦是预计的使用面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择。

商品房逾期交付的原因很多，但多数法院片面强调要求合同的实际履行，致使购房人无法摆脱该合同而重新选择。

发展商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同对违约责任的设计却很不合理，仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，购房人因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或需花费更多的价钱才能找到，而对这种机会成本的损失文本中也无明确的赔偿规定，索赔的成功率很低。

房屋的“裂”、“漏”也是个大问题。业内一般认为裂缝0.3毫米以内属合理安全使用范围，但若0.3毫米以内的裂缝存于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差，其过程也烦人，此时购房人一般只能忍受。

购房人可以要求开发商退房的情况

一般来说，超过3个月开发商不能交房的，购房人就可以要求开发商退房，并且要求双倍返还定金或支付房款利息。

如果开发商证件不全，与买房人签署的合同属于无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。

发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

如果是公积金贷款买房，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款的，购房人可以要求退房。

由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。

如果房屋面积误差比绝对值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。

房屋质量不合格是房屋的硬伤。出现这种情况，首先是开发商难以拿到<竣工备案表），无法交房；或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。

如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。

商品房出现质量问题的索赔

根据最高人民法院<关子审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）的规定，商品房质量问题通常可分为以下3种情形：

1。房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。

Z.在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。

3.因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。

除注意区分上述3种情形外，购房人要想索赔成功，还要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明：一是房屋出现质量问题的证据，二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据，三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据，四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。

小贴士：物业管理服务收费项目

物业管理服务收费包括下列项目：管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；保安费，用于物业管理区城内日常安全保卫服务所需的费用；维修费，用于物业维修服务所需的费用。

2.装潢建材

选择称心如意的装修公司

一般来说，在装修房子时，装修公司的工程报价会比装修队高，多花的钱其实是同时购买了装修公司能够提供的售后服务和保障，所以找一个价格不是很高的、可靠的装修公司是比较正确的选择。当然，如果能确定某支装修队技术过硬，绝对不会出现质量问题，也是可以选择的。

如何选择一个价格合适、可靠的装修公司呢？首先一定要利用一切可利用的信息资源进行初选。这些信息资源包括：已经装修过的或者对装修比较懂行的亲戚、朋友、同事，尽量让他们给你介绍一些他们知道的好公司；上网查询相关信息，很多网友会在各种装修论坛相互交流，这些信息非常有用。

接着，你需要对初选的装修公司的各方面进行比较，选出你满意的、可信赖的装修公司。

在选好装修公司后，很多人就任由装修公司给自己家派工人来施T7。其实一个好的装修公司里一般有很多个施工队，而且经常是良莠不齐。所以，选好了装修公司一定还要对施工队精挑细选。

初步选定装修队伍后，应要求装修公司让你亲自去看此队伍正在装修的施Z[—F地，最好多看几个，主要看施工到中期和收尾期的工地。这时一定要带懂行的朋友前往，并且最好和工地的业主多聊聊。尽可能选择工程质量好且业主也很满意的施工队。确定某个施工队后，一定要再进一步确认这个队伍的工头是谁，木工、瓦工、油工分别是谁，记下姓名并见个面。这样才能避免本来你看上了张三的手艺，结果派到你家的却是李四的情况。

油漆

油漆的种类繁多、性能各异，其质量的优异，取决于其保护性、装饰性、工艺性与经济性、环保性等多方面的综合权衡。选购时可参考说明书上的质量指标：

1.看厂家。注意是否正规生产厂家的产品，并要具备质量保证书，看清生产的批号和日期，确认是合格产品方可购买。

2.估计用量。应对用量作一个估算，购买时要一次购足，以免先后购买的油漆有轻微的色差。

3.选配套油漆。底漆与面漆最好选用同一品牌或配套的油漆，以防止底漆与面漆之间产生化学反应。选购时先仔细阅读其外包装说明中注明的与之相配套的底漆（或面漆）类型或型号。

4.验看油漆。打开油漆桶盖验看，油漆质感越细腻其上漆后的效果会越好，反之会越差。看油漆是否有分层结块的现象，如果有则表明油漆的质量较差。

5.看内包装。大品牌的内包装看起来更为精美，更为人性化。小厂家为了降低成本，用的包装物都是非常便宜的，给人的第一视觉效果就不好。

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