第45章 家居装饰类(2)

期房就是尚处于建造之中的房地产项目。购买期房最大的好处是价格较低，在同等条件下，期房的价格一般要比现房便宜。购买期房，挑选的余地也较大。但购买期房，购房者承担的风险相对较大一些，如期房能否按时建成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐全，开发商所作出的各种承诺能否兑现等都是未知数。购房者选择购房时机不当，还可能会遇到房地产市场趋淡，价格下降带来的损失。

小贴士：房屋的所有权和使用权

房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。同一房屋，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，也可能是他项权利，如典当权、抵押权、租赁权等。我国交易的主要是所有权和使用权。

房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。房屋买卖成交的是房屋的所有权。

房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。

个人不管是买房还是租房，必须认清所购（租）房屋的权利状态（卖房或出租房者所拥有的权利形态），以免发生纠纷。查清房屋权利状况的最简单的方法就是查验房屋的各种权证，如房屋的使用权证等。

分期付款购房选择

购房人根据买卖合同的约定，买房人在一定的期限内分数次支付全部房价款的方式就是分期付款购房。在购买期房时采用这种方式的较多，购房人交付首期款时与开发商签订正式的房屋买卖契约，房屋交付使用时交齐全部房款，办理产权过户。

分期付款的利息是付款时间越长，利率越高，房款额加在一起会高于一次性付款的金额。但是，将通货膨胀和个人收入增长率及支付能力综合起来比较，分期付款还是合算一些。分期付款一般是买卖双方在合同中约定，根据项目开发的进度，分阶段交付房款，在房屋交付使用时，只留一小部分尾款最后付清。这样做的好处是，购买方可以用房款督促、制约开发商按约定的时间开发建设项目，同时也可缓解一次性付款的压力。

期房的付款问题

购买期房与现房相比，存在着两个方面的风险：一是工程进行到一定程度，因某种原因停建而导致楼盘烂尾；二是房屋竣工后，其设施、质量、配套等与双方约定的不一致。

因此，若一次性交齐房款，则买方就会承担很大的风险，而分期付款或公积金、按揭贷款则承担的资金风险就相应小一点。若购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房，亦可一次性付款，这样就可享受到房屋升值所带来的利益。

贷款买房时应考虑的因素

选择住房贷款当然要精打细算。选择时应考虑哪些因素呢？

1.正确选择贷款种类。个人住房贷款有两种，一是银行商业贷款，二是公积金委托贷款。银行商业贷款的利率比公积金委托贷款的利率要高，因此，购房人应首选公积金委托贷款。但是如果单独申请公积金委托贷款不能满足需要，可以用银行商业贷款弥补不足的贷款额。

2.选择费用低的银行。每家银行提供的商业性住房贷款都涉及律师费、保险费、抵押登记费，但费用标准不完全相同，所以在选择银行商业贷款时要货比三家，选择费用最低的银行。

3.正确选择贷款的成数。选择贷款成数时，应从以下几方面考虑：手中一定要保留一部分储备资金，以应付不时之需；自己的资金如有投资且收益率高于银行贷款利率，那就应该尽可能多地使用住房贷款，否则就降低贷款成数以减少利息负担；在资金有限的情况下，应该尽可能多地用住房贷款去支付房价款，而用自己的钱去应付其他支出。

4.选择正确的还欺期限。还款期限的长短直接影响每月还款额和利息负担的多少。建议选择长一些的还款期限，以保证生活质量不会因为住房贷款而受到太大的影响。

5.选择正确的还款方式。个人住房贷款还款方式主要有5种：到期一次还本付息法，这种方法只适用于贷款期限在1年以内的贷款；等额本金还款法，这种方法第1个月的还款额最高，以后逐月减少；等额本息还款法，在贷款期限内每月还款额相同；等比递增还款法，把还款期限划分为若干个时间段，每个时间段内的月还款额相同，但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一定固定比例递增；等额递增还款法，同前一种方法基本相同，只是把固定比例改成固定数额。选择哪种还款方式，需要结合自己的实际经济情况作决定。

挑选房子的着眼点

当确定了购买的楼盘后，挑选选房子应从哪里入手呢？建议你除了要看房子在小区内所处的位置、朝向、层高，视线是否开阔，采光是否充足之外，还要看房子的功能、空间配置是否体现了“以人为本”的精神，即以居住生活为本，满足居住者的生活需求，实现居住者舒适、安全、卫生和健康的生活标准，比如面积、布局是否合理。

按照健康住宅的面积标准，客厅最小不要小于14平方米，如能达到25平方米则较为合适，大于40平方米则显得过于空旷，价格上也不能为工薪阶层所接受，而且，客厅过大不仅易失去温馨感、亲和感，还会使人感到疏远和孤独。

起居厅和主卧室应相对独立，避免互相干扰。这种户型往往会多一条内廊，有人认为内廊是浪费面积，但厅卧相连的户型如果没有内廊，厅内会有诸多房门，则空间更不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证—，厅卧功能互不干扰，是最能满足住户的各种需求的。

除此之外，还要看厨卫的配置是否科学合理，科学上讲究洁污分区。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共管道，如消防管、上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。

挑选户型和房型的注意事项

挑选房子时在户型和房型方面要注意以下内容：

1.三角形和多边形的户型不宜首选。三角形和呈多边形的户型在装修设计之时难以改造，而且使人进屋如进迷宫，不能放松心情，达不到休息调整的作用，故不宜选。

2。拐把式和菜刀形的户型不宜选。所谓拐把式，即户型形同拐把，呈现一个“T”字形，与手枪很相似；所谓菜刀形，即户型看上去就像一把菜刀。这两种户型都不宜选。

3.锯齿形和走廊形的户型不宜选。户型的一边呈锯齿形，有进有出，很规则或不很规则，即为锯齿形。这种户型在现实中很多见，不宜选。走廊形即户型完全是个大通道，不宽却很长，也不宜选。

4.尽可能减少不必要的死角面研口过道面积。房屋要方正，这不但有利于家具的摆放和人在居室内的活动，而且给人以稳重、宽敞的感觉。

5.房门的开向位置要合理。居室各房间的空间要相对独立，室内房门开设的方向和位置，要考虑到不影响实用空间面积、居室私密性和空间阻断性等因素。

6.单元内不同空间要有相对合理的面积。卧室以13—15平方米为宜，厨房以6平方米左右为宜，客厅的面积要尽可能大一些，卫生间最好是将盥洗千口如厕分开的。

7.重视客厅的设计。客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。由于通行路线交叉穿越，不利于厅内家具的摆放和使用，也影响了休息区的私密性和安静。

8.重视阳台的功能。良好的家居设计，是大客厅与明亮宽敞的落地阳台门和室外美景的有机结合，给居者以开阔的视野和良好的心境。

多层住宅与高层住宅的选择

多层住宅和高层住宅各有优缺点，可以根据需求选购。

1.多层住宅。多层住宅的实际用房率要高于高层住宅。住宅的面积包括使用面积、住宅的公共部位等。高层住宅由于有电梯、电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积比多层的更多，因而实际用房率要低一些。多层住宅的优点主要是得房率较高；建造费用、物业管理费和修护费用相对较低；由于多层住宅一般为条状建筑，房型总体来说较好，每户主要房间基本上都朝南；目前多层商品住宅较多采用一梯两户，透风性较好。缺点主要是使用寿命比高层住宅低，抗震性能不如高层，结构单一缺少变化；居民（尤其是年老居民）有爬楼梯之苦。

2.高层住宅。高层住宅的优点主要是结构牢固，抗震性较好，使用寿命较长；由于很多地区规定高层住宅必须安装电梯，所以进出较为方便；高层住宅中较高层面视野较好，空气较好，可免装防蚊纱窗，朝向和空气穿透性较好的户室，夏天冷气空调使用的频率较低。缺点主要是得房率相对较低；物业管理费和维护费用较高；如是点状高层住宅，总体房型不如多层，部分户室朝向欠佳，私密性较差。

在楼房中，底层住宅不但价位低，而且有不计面积的花园和阳台，有不少好处。但也要注意其中的一些问题，如环保矛口安全问题、尘土和噪声问题以及晚上车灯闪动的干扰问题等。因此要避开交通主干道或正对社区大门，同时尽量挑选楼距较大的住宅小区，争取主采光面为正南方。

买房要看性价比

购房者看待同一宗房产往往容易将价格和性能隔离开来，先看房价，然后才考虑房子的性能问题。实际上，买房、看房，不仅要看房价，更要看房子的性价比。只有想买的房子性价比相当，才说明钱花得恰到好处。

一般来说，最能表现房产性能的指标有质量、地段位置、设施配套条件、户型环境和物业管理等。具体选择时需要注意以下几点：

选品牌开发商，保障质量。选知名度高且实力雄厚的开发商更容易保证维修及服务质量。

要有大地段概念。目前，很多人在购房时仍依据传统观念，着眼于眼前的区域成熟程度，而忽略了该地段的长远发展。居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时，重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。

设施配套包括通信、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理等。现在卫星电视接收系统、可视对讲系统已经较为普及，有些小区还配有净水设备，采用专用管道输送饮用水到户。

户型设计灵活、超前。好的户型设计既符合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求，又能体现出舒适性、合理性、私密性、功能性、经济性、美观性，还应具有灵活性、超前性。

社区环境应选成本不高、可视率强、欣赏性高的，能与阳光、绿地、鲜氧为伴，成为众消费者的理想。

确定需购住房的功能和面积的方法

一般来说，选购住房的目的有两种，一是用于自住，二是用于投资。购房用于自住一般也有两种情况，一种是购房后准备长期居住，即所谓“一步到位”；另一种是购房用于过渡性居住，即所谓分步到位，逐步改善。购房后准备长期居住的，购房时应有前瞻性，在购房能力许可的情况下，适当超前，如三口之家宜购买三室户（或以上）户型，其中至少应有一间工作室，面积大小直接关系到房屋的总价，一定要视经济能力而定。购房用于过渡性居住，一般对功能、面积的考虑只要未来3—5年内够住、用即可，除此之外，还应考虑未来几年较容易转让、变现或较易出租。

小贴士：处理建筑面积误差的技巧

购房人在购房合同中，应该明确约定出现建筑面积误差时的处理方法，但如没有做相应的约定可以按照以下方法处理：

1.积误差比绝对值在3%内的（含%），据实际面积蛄算房价敦。

2.面积误差比绝对值超出30/o时，买房人有权退房，卖方庄在买房人提出退房之日起30日内将已付房价敦退回，同时支付已付房价款的利息。

3.产权登记面积大于合同约定面积时，误差比在3%v7，内的房价款由房地产开发企业承担，但产权归购房人。

4.产权登记面积小于合同约定面积时，其误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由卖房人返还购买人，绝对值超出3%部分的房价款由卖房人双倍返还购房人。

住房户内建筑面积的计算

住户内建筑面积具体计算方法如下：

单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼），也应计算建筑面积。

多层或高层住宅建筑的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

建筑物内的技术层，层高超过Z.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

用深基础做地下架空层，由住户使用或购买的层高超过2.2米的，按架空层外围水平面的一半计算建筑面积。

住户内有地下室的，其面积按相应入口的上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。其中凹阳台和半挑半凹阳台，从阳台外边垂直进深深入室内超过1.5米的，其超过部分面积不予折算。挑阳台及挑外廊、檐廊的底层有地坪及围栏的，可按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

独立柱雨篷，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨篷，按外围水平面积计算建筑面积；无柱雨篷挑出墙外1.8米以上的，按伸出墙外水平投影面积的一半计算建筑面积；室内楼梯按其水平投影计算建筑面积。

住房公摊面积的计算

公摊面积存在两个以上权属套（单元）之间，如何计算住房的公摊面积呢？

贯穿建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

突出墙面的门斗和眺望间按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

住宅建筑内无楼梯而设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

另外，下列建筑面积作为公用建筑面积，暂不列入住户分摊部分：地下室功能不明确的机动用房；大楼内的物业管理用房和住宅小区的居委会用房；按建设项目要求建筑的公用车库；为住宅小区房屋共用配套设施用房，如变配电间、小区门卫间、公厕等；用作公共休息和绿化等场所的架空层。

选购期房的注意事项

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