第45章 用部(1)

购房装房

1.房产所有证的办理

第一步，买卖双方需持身份证、户口本、买卖协议（存量房屋的卖主还需持《房屋所有权证》）等有关文件和证明在交易所进行登记。

第二步，交易所在双方登记之后，将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核（存量房屋需价格评估报告），并向主管部门报批，待批准后再通知买卖双方来交易所办理过户手续。

第三步，买卖双方在接到通知后，携带身份证、户口本、图章等同时到交易所，在交纳了买卖过户手续费、契税、印花税等税费后，就可以办妥过户手续。

作为证明，交易所会给买方发放《房屋卖契》，并把有关文件转给房屋所在地的区、县级房屋土地管理局（房地局）。

2.住房选购常识

1.房屋结构。

房屋的框架结构决定了房屋的耐用性和安全性，一般有砖混结构和砖木结构等，并具有抗地震设计。

2.房间布局。

布局应实用、舒适、经济、合理，能符合家庭成员的居住特点，并且通风、采光也要好。

3.配套设施和材料情况。

房屋的建筑及装饰材料、厨房设备、卫生设备、水、电、煤气设施情况都要充分考虑，高层楼房还要考虑到电梯情况。

4.生活配套设施情况。

要具有方便完善的道路、商业服务、文化教育、邮电通讯等等服务设施。

5.房屋外观。

包括房屋色彩、造型、建筑风格等。外观设计既要合理又要美观，有独特个性和民族情调。

6.房屋之间的间距和层次。

不同房屋之间的距离、布局要合理，不能影响通风及阳光照射，房屋的层次高度和位置要好，视野应尽量开阔。

7.房屋所属地段情况。

要充分考虑房屋所处的地理位置、交通条件，以及周围的人为环境对工作、生活是否有利。

8.要有完备的保安、消防、保洁人员以及相应的设施配置。

9.环境情况。

房屋应卫生状况良好，周围有适当的绿化，并充分考虑这一地区空气污染、水质污染和噪音污染等情况。

3.现代住房卫生标准常识

1.日照。

每天日照2小时是维护人体健康的最低需要。

2.采光。

窗户的有效采光面积和房间地面面积之比不应小于1∶15。

3.层高。

南方住宅层高不低于2.8米，北方则以2.6~3米为宜。

4.微小气候。

室温冬天不应低于12℃，夏天不应高于30℃；相应湿度不应大于70%，风速在夏天不应少于0.5米/秒，冬天不应大于0.3米/秒，噪声要小于50分贝。

5.空气洁度。

居室内空气中某些有害气体、代谢物质、飘尘和细菌总数不能超标。容易引起过敏症的化学物质的浓度低，易挥发的化学物质的胶合板、墙体装修材料等没用或少用。装有性能良好的换气设备，有良好的局部排气设备。

4.挑选房型要注意

1.尽可能减少不必要的死角面积和交通面积。

房屋要方正，这不但有利于家具的摆放和人在居室内的活动，而且给人以稳重、宽敞的感觉。

2.房门的开向位置要合理。

居室各房间的空间要相对独立，室内房门开设的方向和位置，要考虑到不要影响实用空间面积、居室私密性和空间阻断性等因素。

3.单元内不同空间要有相对合理的面积。

卧室以13~15平方米为宜，厨房以6平方米左右为宜，客厅的面积要尽可能大一些，卫生间最好是将盥洗和如厕分开。

4.重视客厅的设计。

客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。由于通行路线交叉穿越，不利于厅内家具的布置和使用，也影响了休息区的私密性和安静。

5.重视阳台的功能。

良好的家居设计，是大客厅与明亮宽敞的落地阳台门和室外美景的有机结合，给居者以开阔的视野和良好的心境。

5.选购期房应注意

1.看项目。

对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要轻易被迷惑。

2.看地理位置。

所有房地产广告都会画个位置示意图，示意图上的江湖、山川看起来何等漂亮，而现实中往往不是那么回事。

3.看价格。

应弄明白是均价还是起价。

4.看外观图。

一定要识别外观图，究竟是实景图还是效果图，电脑拟制的一定要小心。如有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷得多。

5.看开发商。

看房地产广告时，一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得信赖。不了解别轻易购房。

6.看优惠。

优势与优惠广见报端，其实一点小优惠对大量的购房款来说不算什么，小心为蝇头微利将老本栽进去。

7.看资质证号。

如果广告中没有资质证号，只说保证产权您可别买。授予产权是一种政府行为，开发商的口头“保证”是不可靠的。

8.看按揭。

根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。

9.其他。

广告中还有绿化、物业、保安、热水等许多承诺，在签合同时，千万别忘了这些内容。

6.二手房购买须知

1.产权。

房屋产权一定要完整。看有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等，注意产权证上的房产是否与卖房人是同一个人；验看产权证的正本，并到相关部门查询真实性；要确认原单位是否允许转卖等。

2.估价。

除房地产管理部门对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据外，交易双方也可委托评估事务所进行评估，以作为交易价格的参考。

3.质量。

要了解一下该住房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；要观察房屋的内部结构，有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的痕迹等。此外，还要了解装修的状况。

4.环境。

观察小区绿化工作；物业管理公司提供的服务及各项收费标准；了解房屋的历史与邻居组合；拜访邻居、居委会或值班人员，以了解情况。

5.清洁。

入住之前，对二手房进行一次彻底的消毒很有必要。

7.城市私房买卖常识

1.卖方须持《房屋所有权证》和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明。

2.双方签订房屋买卖合同。

3.交纳契税。当事人签订房产买卖合同后，必须经房屋交易管理机关审查，同意后交纳契税，办理契证手续。

4.办理过户手续。

在上述手续完备后，到房屋管理机关办理产权转移登记手续，领取新产权证。

8.各种地板的鉴别

1.强化地板。

用木屑压制而成，它的优点是耐磨性好，稳定性强，铺设方便，但足感比较差一些。

2.实木地板。

完全由原木制成，足感、弹性非常好，但它的缺点是价格高，稳定性差一些，如果安装、保养不到位，容易发生开裂等现象。

3.铭木地板。

表层是原木，其余则为复合板。铭木地板的足感略逊于实木地板，但优于强化地板，稳定性也不错，缺点是市场上可选择的款式不多。

4.数码地板。

它的板面取之于天然木材，中间运用于从德国进口的数码板心。数码地板不仅有实木地板的足感、弹性和光滑表面，而且又避免了实木地板稳定性差的缺点，防水防潮性能非常好，既可以像复合地板一样安装，也可以像实木地板一样安装。

9.伪劣木地板的鉴别常识

1.仿造。

以冒名、抄袭、仿制、粉饰身份为主要手段，来仿造真品。

2.气味。

这类板材能够挥发出难闻的刺激性怪味，某些产品所挥发出的有害气体单位体积含量，超出或严重超出国家限制标准。

3.寿命。

这类板材加工精度不达标，使用原材料不符合产品设计要求，或者关键性材料的性质不过关，使用后在很短时间内出现变形、失光、褪色、不耐磨等现象。

4.酥心。

此类板材易断裂，防潮性下降。它以价廉低质的中密度板、刨花板作为生产材料，加工工艺落后；使用原材料密度不均匀、内结合强度差。

10.竹地板识别要点

1.色泽。

竹子的生长半径比木头小，受日照影响不严重，没有明显的阴阳面差别，因此比木地板色差小；用新鲜毛竹加工而成的竹地板竹纹丰富、色泽均匀。

2.色彩。

竹地板主要有漂白色、本色、炭灰色3种，也有一些着了蓝色、粉色，其实，竹子本身的花纹和颜色最具自然美，在选购时应以自然本色为首选。

3.硬度。

竹地板为植物粗纤维结构，它的自然硬度比木材高1倍多，而且不易变形。

4.工艺。

竹地板的结构因工艺不同主要有平拼和竖拼两种，平拼为三层结构，竖拼为单层结构。挑选时，应取12块样品在平整的地面上试铺一下，看是否平整。

5.光漆。

竹地板表面刷有一层高光漆和半亚光漆，购买时可通过观察地板表面涂层是否均匀、无气泡、无颗粒状、质感细腻柔和来判断漆质量的优劣。

6.胶和。

竹地板是由若干竹片黏结而成，因此胶合强度十分重要。可将一块竹地板放在开水中蒸煮10分钟，如果没有开胶现象，则说明胶合强度合格。

7.环保。

竹子的生长期大大短于树木，使用竹地板有助于减少木材的使用量，而且价格相对便宜。

11.天然大理石地板的识别

1.匀度。

一般说来，均匀的细料结构的大理石具有细腻的质感，粗粒及不等粒结构的大理石其外观效果较差，机械力学性能也不均匀，质量稍差。

2.声音。

轻轻敲击大理石，质量好的、内部致密均匀且无细微裂隙的石材，敲击声清脆悦耳；相反，若石材内部存在裂隙、细脉或因风化导致颗粒间接触变松，则敲击声粗哑。

3.滴墨。

在其背面滴上一小滴墨水，如墨水很快四处分散浸出，即表示石材内部颗粒较松或存在细微裂隙，石材质量不好；反之，若墨水滴在原处不动，则说明石材致密质地好。

12.瓷砖的选购

1.釉面。

光泽釉应晶莹亮泽，无光釉则柔和、舒适。可试以硬物刮擦瓷砖表面，若出现刮痕，则表示施釉不足，表面的釉磨光后，砖面便容易藏污，较难清理。

2.色差。

在光线下仔细察看，好的产品色差很小，产品之间色调基本一致；而差的产品色差较大，产品之间色调深浅不一。

3.规格。

好的新产品规格偏差小，铺贴后，产品整齐划一，砖缝平直，装饰效果良好。差的产品规格偏差大，产品之间尺寸不一。

4.变形。

产品边直面平，这样产品变形小，施工方便，铺贴后砖面平整美观。

5.图案。

花色图案要细腻、逼真、没有明显的缺色、断线、错位等缺陷。

6.色调。

在室内装饰中，地砖和内墙砖的色调要相互配套。卫生间配套要以卫生洁具为主，墙地砖及各种配件包括五金件及其他配套材料的质量、档次都应与其协调一致。

7.耐用。

好的瓷砖铺贴后，长时间不龟裂、不变形、不吸污。

8.防滑。

瓷砖的防滑性是很重要的，一般在卫生间和厨房等洗浴的地方，应当选用具有防滑功能的瓷砖。

13.常见装饰材料的鉴别

1.饰面板。

应纹理、质地、色泽基本一致，木皮厚度0.3毫米，背板好。

2.夹板。

应两边光滑，无破损，无补丁，夹层厚薄一致，放置基本不翘。

3.石膏板。

应可锯、可刨、钉钉牢，纸面不起泡，厚薄一致。

4.防火板。

应厚薄达到要求，颜色悦人，不脆。

5.石材。

应尺寸一致，厚薄均匀，无明显色差，图案基本一致，光洁度好，无掉角和掉棱。

6.五金件。

应表面光洁，手掂有沉重感，螺丝加工标准，转动灵活。

14.装修房甲醛的处理常识

房屋装修后，都会留下一些有害气体，常见的处理方法是在屋里摆放菠萝，或者点蜡烛来吸甲醛，其实这些方法都不值得提倡。

最好的解决办法是，装修时使用环保达标的建筑装饰材料，减少室内大心板使用量，通过每天通风的办法来降低甲醛浓度。

另外，也可购买海绵和配套的小型真空泵，将室内有害的气体抽入海绵中，置换进室外新鲜空气，反复几次，即可基本驱逐装修留下的有害气体。

15.自测装修面积

1.屋顶。

屋棚的装饰材料一般包括涂料、吊顶、顶角线及采光顶棚等。天棚施工的面积均按墙与墙之间的净面积以“平方米”计算，不扣除间壁墙、穿过天棚的柱、垛和附墙烟囱等所占面积。顶角线长度按房屋内墙的净周长以“米”计算。

2.墙面。

墙面的装饰材料一般包括：涂料、石材、墙砖、壁纸、软包、护墙板、踢脚线等。计算面积时，材料不同，计算方法也应有不同。涂料、壁纸、软包、护墙板的面积按长度乘以高度，单位以“平方米”计算。

3.地面。

地面的装修材料一般包括：木地板、地砖、地毯、楼梯踏步及扶手等。地面面积按墙与墙间的净面积以“平方米”计算，不扣除间壁墙、穿过地面的柱、垛和附墙烟囱等所占面积。

4.楼梯。

楼梯踏步的面积按实际展开面积以“平方米”计算，不扣除宽度在30厘米以内的楼梯井所占面积；楼梯扶手和栏杆的长度可按其全部水平投影长度（不包括墙内部分）乘以系数1.15以“延长米”计算。

5.其他。

其他栏杆及扶手长度直接按“延长米”计算。对家具的面积计算没有固定的要求，一般以各装修公司报价中的习惯做法为准，用“延长米”、“平方米”或“项”为单位来统计。但需要注意的是，每种家具的计量单位应该保持一致。

16.装修合同的主要内容

1.承包方式。

家装工程的承揽方式大致有3种承包方式：

大包：即包工包料，但五金、洁具、灯具不含在内；

半包：即包工包部分料（主要是辅料）；

包清工：即主辅料全部由业主自己购买，装修公司只出人力和工具。

2.付款方式。

支付方式有两种情况，竣工后一次性付清和按工程进度分期支付。目前，普遍采用的是第二种付款方式。

一般将装修款项分4次支付，分别是开工时的预付款，中期的进度款，竣工后的尾款和维修金4项。

3.质量标准。

关于质量标准，应当明确写在合同中，不要口头承诺。在合同中约定，工程质量可根据《建筑装饰工程施工及验收规范》上所规定的标准进行验收。

4.工期规定。

家装工期一般为35~45天，不管工期长短，在意不在意，最好经双方协商，在合同中对工程的期限有一个明确的说法。

一旦因对方的原因造成工期拖延时，就掌握了主动权。

17.春季装修的常识

1.防变形。

木材买好后，应该在屋内放2~3天，和地气相适应后再进行施工，这样木材基本上就不会出现变形。

2.防雾。

春天潮热，油漆刷上后干得慢，而且油漆吸收空气中的水分后，会产生一层雾面。这时可用吹干剂，油漆就会干得很快。

3.防霉。

春季装修，墙面上使用的乳胶漆因为干得慢，在潮湿天气中会发霉变味。可在施工以后用抽湿机抽湿，彻底去除空气中的水分，效果不错。

4.修补。

春夏季已装修好的房间进入秋季后，可能因为气候变化出现一些问题，如木地板收缩、板缝加大、不同材质接口处开缝等。

这时，应等到墙面水分与外界气候湿度相适宜的情况下，再让装修公司进行修补，效果才好。

18.夏季装修的常识

1.材料放置。

半成品的木材、木地板，或者是刚油漆好的家具，切勿急于求成放在太阳底下曝晒，应注意放在通风干燥的地方自然风干，否则材料不仅容易变形、开裂，还会影响施工质量。

2.基层处理。

注意做好饰面基层的处理，尤其是粘贴瓷砖、地砖、处理墙面之前，不能让饰面底层过于干燥，一般处理前先泼上水，让其吸收半小时左右，再用水泥砂浆或者石膏粉打底，以保证粘贴的牢固。

3.善后保养。

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